Главная > Аналитика

Обзор рынка складской недвижимости Московcкого региона за первое полугодие 2009 года

Развитие кризисных процессов существенно повлияло на московский рынок складской недвижимости. Снижение конечного потребления, объема грузоперевозок и производства привело к значительной коррекции коммерческих условий на рынке и росту объема свободных площадей.

Снижение арендных ставок во втором квартале 2009 г. приобрело более плавный характер. Ожидается, что к концу 2009 г. средние арендные ставки на складские площади класса A составят $100–120/м2/год (без учета НДС, операционных расходов и коммунальных платежей).

В первом полугодии 2009 г. в Московской области было введено в эксплуатацию около 206 тыс. м2 качественных складских площадей.

Ghelamco

Ghelamco

 
После приостановки осенью 2008 г., возобновлено строительство индустриального парка Ghelamco в Дмитровском районе.

Giffels

Giffels

 
В этом году будет завершено строительство складского комплекса компании Giffels, который увеличит предложение на южном направлении на 70 000 м2.
 

Основные показатели

 

Общий объем предложения по всем классам, млн м2

9,29

в том числе качественного, млн м2

5,28

 

Класс А

Класс B

Общий объем предложения по классам А и В, млн м2

3,48

1,80

Построено за первое полугодие 2009 г., тыс. м2

319,7

0

Проекты, планируемые к вводу до конца 2009 г., тыс. м2

337

Уровень вакантных площадей, %

9%

8%

Арендные ставки, $/м2/год*

100–120

70–90

Ставки субаренды, $/м2/год*

95–125

н/д

Операционные расходы, $/м2/год

30–41

22–35

*Без учета НДС, операционных расходов и коммунальных платежей.

Источник: Knight Frank Research, 2009

 
 
Тенденции
 
  • На протяжении первого полугодия макроэкономические индикаторы, влияющие на развитие складского сегмента, снижались. Розничный товарооборот во II квартале сократился на 3-5% (относительно аналогичного периода прошлого года). Грузооборот транспорта сокращался на протяжении всего первого полугодия. Причем с января 2009 г. отрицательную динамику стал демонстрировать наиболее чувствительный к частному спросу сегмент автоперевозок.
  • Российский рынок складской недвижимости перестал быть привлекательным для иностранных инвесторов. Часть из них ушли с рынка, некоторые заморозили проекты, сосредоточившись лишь на проектах в завершающей стадии.
  • Девелоперы в основном отказываются от развития региональных проектов, и предпочитают довести до конца объекты в московском регионе, экономика которого, по общему мнению, начнет восстанавливаться раньше других. Региональное развитие продолжают крупнейшие сетевые девелоперы (ПНК, Raven – проект Megalogix).
  • Основной прирост предложения качественной недвижимости формируется за счет освобождающихся площадей и достройки ранее начатых девелоперами объектов.
  • На рынке появились предложения по краткосрочной (1-3 года) прямой аренде в складских комплексах класса А.  При этом в ряде объектов возможно заключение контрактов аренды в рублях или фиксация минимальных и максимальных курсовых значений для валюты договора на первые 1-2 года аренды.
  • Ряд управляющих компаний в современных складских комплексах предлагают рублевые договоры на обслуживание арендаторов, таким образом, номинирование ставки операционных расходов в иностранной валюте больше не является повсеместной практикой.
  • Первые проекты промышленных парков, которые появились в соседних с Московской областях («Лемкон I-Park» Калужская обл., «Вязники» Владимирская обл., «Кстово» Нижегородская обл.), постепенно пополняются предложениями и в Подмосковье. Например, на базе бывшего промышленного предприятия открыт Индустриальный парк «Озеры», где предлагаются как существующие здания под реконструкцию с подведенными коммуникациями, так и площадки с возможностью строительства под заказчика.

Ключевые события
 
  • Введен в эксплуатацию современный складской комплекс класса А – «ПНК Чехов» (125 500 м2 складских площадей), комплекс расположенн на трассе Москва-Симферополь вблизи города Чехов. Крупнейший российский ритейлер Х5 Retail Group разместил свой федеральный распределительный центр площадью 23000 кв.м. на территории этого проекта.
  • Группа компаний «Эспро» сдала в эксплуатацию первую очередь крупного индустриального парка «Восточный» общей площадью 121 тыс. м2. Партнером и одним из инвесторов проекта выступает инвестиционный фонд недвижимости Raven Russia.
  • На рынке было заключено несколько крупных сделок. Среди них – ЗАО «Мерседес-Бенц РУС» арендовало 8,5 тыс. м2 в складском комплексе класса А «МЛП Ленинградский терминал» в Солнечногорском районе Московской области. Дистрибьюторская компания «Градиент», работающая на рынке косметики, парфюмерии и бытовой химии, заключила с британским фондом Raven Russia договор на аренду более 18 тыс. м2 в подмосковном складском комплексе «Южный логистический терминал» (SLT) в Подольске. Компания Knight Frank выступила консультантом сделок.
  • Активизировался рынок земли после затишья конца 2008 г.- начала 2009 г., во II квартале, было совершено несколько сделок, продемонстрировавших интерес к небольшим участкам до 3 га для реализации собственных проектов.
  • На территории ПЛК «Северное Домодедово» был открыт таможенный пост. Открытие состоялось в рамках стартовавшей недавно программы, предусматривающей вынос крупных терминалов за черту города.
  • Компания «Герофарм», специализирующаяся на производстве медикаментов, заявила о своем желании инвестировать около €15 млн в возведение производственного комплекса на базе принадлежащего ей инсулинового завода в г. Оболенске, Московской области. Начало реализации проекта запланировано на конец 2009 г., завершение проекта – в 2010 г.
  • Компания Ghelamco объявила о планах дальнейшего развития логопарка «Дмитров» в Подмосковье. Планируется, что развитие будет осуществляться под нужды заказчиков. Общая площадь проекта – 223 тыс. м2.

Предложение
 
  • В первом полугодии 2009 г. общий объем качественного предложения увеличился на 320 тыс. м2, за счет ввода складских площадей класса A.
  • В первом полугодии были введены в эксплуатацию несколько крупных объектов: «Истра», «Восточный», Brack Capital Лобня, Southern Logistic Terminal (1-я фаза). Объекты вводились с опозданием на один-два квартала по сравнению с изначально заявленными планами.
 

Введено с начала года (МО):

 

Название

Общая площадь,  м2

ПНК Чехов

125 500

Восточный

120 000

Логопарк Лобня

30 000

Истра

26 000

Southern Logistic Terminal (1-я фаза)

18 200

Источник: Knight Frank Research, 2009

 

  • Вывод на рынок новых площадей замедлился. Из 543 тыс. м2  запланированных к вводу в III-IV кварталах 2009 г, по последним оценкам, на рынок выйдет около 300 тыс. м2.
 
Сравнение складских площадей, введенных в 2006–2008 гг. по полугодиям. Ввод новых площадей в ближайшие годы  замедлится
 
Предложение - Склады


  • За три последних квартала складской рынок московского региона превратился из «рынка девелопера» в «рынок арендатора», что означает избыток предложения при ограниченном спросе, и привело к существенному (20-30% за год) снижению арендных ставок и росту объема вакантных площадей.

Спрос    

  • В первом полугодии 2009 г. по сравнению с аналогичным периодом 2008 г. спрос сократился на 40%, но пока остается выше уровня 2006 г. При этом средняя площадь запроса сократилась с 8 тыс м2 до 3 тыс. м2.
  • Во II квартале 2009 г. получила развитие тенденция увеличения доли вакантных площадей в качественных складских комплексах. Их доля в московском регионе увеличилась с 0,5% в III квартале 2008 г. до 8% на конец июня 2009 г. В абсолютном выражении это составляет примерно 380 тыс. м2. В условиях спада производства, потребления и грузоперевозок площади арендуются, в том числе, за счет перехода арендаторов из одних комплексов в другие на более выгодных коммерческих условиях, часто с сокращением занимаемого объема площадей.
  • В ходе кризиса наибольшим спрос остался на складские помещения на трассе «Дон», Каширском, Симферопольском, Ленинградском и Дмитровском шоссе. Доля клиентов «не определившихся» при первичном обращении с направлением выросла до 50%. Это объясняется тем, что  клиенты исходят из коммерческих условий и удаленности объекта, а такие факторы как местоположение и класс помещения отошли на второй план.

Динамика спроса на качественные складские помещения в первых полугодиях 2006-2009 гг.
 
Спрос сократился главным образом за счет уменьшения заявок на площади от 6 тыс. м2 и более
 
Спрос - склады

 
Распределение спроса на высококачественные складские помещения по географическим направлениям
 
По суммарному объему заявок по прежнему лидируют южное и северное направления. Вырос объем клиентов, не определившихся по предпочтительному направлению при обращении в компанию Knight Frank, что можно объяснить новым (ценовым) приоритетом при подборе складских помещений.
 
 
Спрос - склады (2)

 
Коммерческие условия
 
Арендные ставки достигли уровня 2005 г. Средние ставки предложения по аренде ($/м2/год)
 
Коммерческие условия - склады

 
Ставки аренды в московском регионе в 2009 г. опустились ниже уровня конца 2006 г.

В настоящее время предлагаемые собственниками арендные ставки на складские помещения класса A в московском регионе составляют 100-120$/м2/год, что ниже средних значений предложения III квартала 2008 г. на 20-30%.

При этом арендные ставки в классе B демонстрируют существенное снижение – до 80 $/м2/год. Собственники подобных объектов преимущественно предлагают ставки в рублях и отказываются от системы расчетов triple net (отдельный учет арендных ставок, коммунальных и эксплуатационных расходов, а также НДС). Ряд владельцев включают все платежи (НДС и операционные расходы) в ставку аренды, за исключением коммунальных расходов, а в ряде предложений – и коммунальные расходы.

Для клиентов такой расчет арендных ставок означает возможность четкого планирования  расходов на складскую логистику на ближайшие один-два года, что важно при оптимизации бюджетов компаний-арендаторов и общем снижении
расходов.

Прогноз

До конца 2009 г. в строй будет введено более 300 тыс. м2 складских помещений в московском регионе, таким образом, общий объем введенных в 2009 г. складских площадей превысит 600 тыс. м2, что соответствует объемам 2006 и 2008 гг.
 

Наиболее крупные объекты, запланированные к вводу в III–IV кварталах 2008 г.

 

Объект

Площадь, м2

Агротерминал

55 000

Southern Logistic Terminal

40 000

Складской комплекс компании Giffels

70 000

Трилоджи Парк Томилино 

107 000

Лого Арт

20 000

Складской комплекс на Рогачевском шоссе

45 000

Итого:

337 000

Источник: Knight Frank Research, 2009

 
 
Однако предпосылок к увеличению спроса на качественные площади пока нет. В случае сохранения стабильной ситуации в экономике можно ожидать, что спрос на качественные помещения вырастет в начале 2010 г., однако уровень вакантных площадей за счет освобождения части помещений останется стабильным.

Арендные ставки в комплексах разных классов будут номинироваться в разных валютах, например, в менее качественных комплексах продолжится предложение фиксированных на 2-3 года рублевых ставок, в то время как в качественных комплексах ставки будут преимущественно исчисляться в валюте кредита, использованного при строительстве объекта. 
При этом уровень арендных ставок определяется в рамках переговоров в зависимости от размера арендуемых площадей, срока аренды, стабильности бизнеса арендатора, качества объекта и ряда других параметров.

Дальнейшего существенного снижения ставок аренды в качественных складских комплексах до конца 2009 г. не ожидается.
 
 
Источник: Knight Frank 

 

 


   


Формы запроса

Новости