Основные показатели

*Без учета НДС, операционных расходов и коммунальных платежей.

Источник: Knight Frank Research, 2009

• На протяжении первого полугодия макроэкономические индикаторы, влияющие на развитие складского сегмента, снижались. Розничный товарооборот во II квартале сократился на 3-5% (относительно аналогичного периода прошлого года). Грузооборот транспорта сокращался на протяжении всего первого полугодия. Причем с января 2009 г. отрицательную динамику стал демонстрировать наиболее чувствительный к частному спросу сегмент автоперевозок.
• Российский рынок складской недвижимости перестал быть привлекательным для иностранных инвесторов. Часть из них ушли с рынка, некоторые заморозили проекты, сосредоточившись лишь на проектах в завершающей стадии.
• Девелоперы в основном отказываются от развития региональных проектов, и предпочитают довести до конца объекты в московском регионе, экономика которого, по общему мнению, начнет восстанавливаться раньше других. Региональное развитие продолжают крупнейшие сетевые девелоперы (ПНК, Raven – проект Megalogix).
• Основной прирост предложения качественной недвижимости формируется за счет освобождающихся площадей и достройки ранее начатых девелоперами объектов.
• На рынке появились предложения по краткосрочной (1-3 года) прямой аренде в складских комплексах класса А.  При этом в ряде объектов возможно заключение контрактов аренды в рублях или фиксация минимальных и максимальных курсовых значений для валюты договора на первые 1-2 года аренды.
• Ряд управляющих компаний в современных складских комплексах предлагают рублевые договоры на обслуживание арендаторов, таким образом, номинирование ставки операционных расходов в иностранной валюте больше не является повсеместной практикой.
• Первые проекты промышленных парков, которые появились в соседних с Московской областях («Лемкон I-Park» Калужская обл., «Вязники» Владимирская обл., «Кстово» Нижегородская обл.), постепенно пополняются предложениями и в Подмосковье. Например, на базе бывшего промышленного предприятия открыт Индустриальный парк «Озеры», где предлагаются как существующие здания под реконструкцию с подведенными коммуникациями, так и площадки с возможностью строительства под заказчика.

• Введен в эксплуатацию современный складской комплекс класса А – «ПНК Чехов» (125 500 м2 складских площадей), комплекс расположенн на трассе Москва-Симферополь вблизи города Чехов. Крупнейший российский ритейлер Х5 Retail Group разместил свой федеральный распределительный центр площадью 23000 кв.м. на территории этого проекта.
• Группа компаний «Эспро» сдала в эксплуатацию первую очередь крупного индустриального парка «Восточный» общей площадью 121 тыс. м2. Партнером и одним из инвесторов проекта выступает инвестиционный фонд недвижимости Raven Russia.
• На рынке было заключено несколько крупных сделок. Среди них – ЗАО «Мерседес-Бенц РУС» арендовало 8,5 тыс. м2 в складском комплексе класса А «МЛП Ленинградский терминал» в Солнечногорском районе Московской области. Дистрибьюторская компания «Градиент», работающая на рынке косметики, парфюмерии и бытовой химии, заключила с британским фондом Raven Russia договор на аренду более 18 тыс. м2 в подмосковном складском комплексе «Южный логистический терминал» (SLT) в Подольске. Компания Knight Frank выступила консультантом сделок.
• Активизировался рынок земли после затишья конца 2008 г.- начала 2009 г., во II квартале, было совершено несколько сделок, продемонстрировавших интерес к небольшим участкам до 3 га для реализации собственных проектов.
• На территории ПЛК «Северное Домодедово» был открыт таможенный пост. Открытие состоялось в рамках стартовавшей недавно программы, предусматривающей вынос крупных терминалов за черту города.
• Компания «Герофарм», специализирующаяся на производстве медикаментов, заявила о своем желании инвестировать около €15 млн в возведение производственного комплекса на базе принадлежащего ей инсулинового завода в г. Оболенске, Московской области. Начало реализации проекта запланировано на конец 2009 г., завершение проекта – в 2010 г.
• Компания Ghelamco объявила о планах дальнейшего развития логопарка «Дмитров» в Подмосковье. Планируется, что развитие будет осуществляться под нужды заказчиков. Общая площадь проекта – 223 тыс. м2.

• В первом полугодии 2009 г. общий объем качественного предложения увеличился на 320 тыс. м2, за счет ввода складских площадей класса A.
• В первом полугодии были введены в эксплуатацию несколько крупных объектов: «Истра», «Восточный», Brack Capital Лобня, Southern Logistic Terminal (1-я фаза). Объекты вводились с опозданием на один-два квартала по сравнению с изначально заявленными планами.

Введено с начала года (МО):

Источник: Knight Frank Research, 2009

• Вывод на рынок новых площадей замедлился. Из 543 тыс. м2  запланированных к вводу в III-IV кварталах 2009 г, по последним оценкам, на рынок выйдет около 300 тыс. м2.

• За три последних квартала складской рынок московского региона превратился из «рынка девелопера» в «рынок арендатора», что означает избыток предложения при ограниченном спросе, и привело к существенному (20-30% за год) снижению арендных ставок и росту объема вакантных площадей.

• В первом полугодии 2009 г. по сравнению с аналогичным периодом 2008 г. спрос сократился на 40%, но пока остается выше уровня 2006 г. При этом средняя площадь запроса сократилась с 8 тыс м2 до 3 тыс. м2.
• Во II квартале 2009 г. получила развитие тенденция увеличения доли вакантных площадей в качественных складских комплексах. Их доля в московском регионе увеличилась с 0,5% в III квартале 2008 г. до 8% на конец июня 2009 г. В абсолютном выражении это составляет примерно 380 тыс. м2. В условиях спада производства, потребления и грузоперевозок площади арендуются, в том числе, за счет перехода арендаторов из одних комплексов в другие на более выгодных коммерческих условиях, часто с сокращением занимаемого объема площадей.
• В ходе кризиса наибольшим спрос остался на складские помещения на трассе «Дон», Каширском, Симферопольском, Ленинградском и Дмитровском шоссе. Доля клиентов «не определившихся» при первичном обращении с направлением выросла до 50%. Это объясняется тем, что  клиенты исходят из коммерческих условий и удаленности объекта, а такие факторы как местоположение и класс помещения отошли на второй план.

Наиболее крупные объекты, запланированные к вводу в III–IV кварталах 2008 г.

Источник: Knight Frank Research, 2009